Wann ein Wechsel sinnvoll ist
Kommt Ihnen das bekannt vor?
Keine Rückmeldungen
E-Mails bleiben unbeantwortet, telefonisch ist kaum jemand erreichbar.Verzögerte Instandhaltung
Reparaturen und Entscheidungen am Gemeinschaftseigentum bleiben liegen.Fehlende Abrechnungen
Jahresabrechnungen kommen chronisch zu spät oder sind wiederholt fehlerhaft.Einzelne Punkte sind ärgerlich. Häufen sie sich, ist es Zeit zu handeln - und der Wechsel ist unkomplizierter, als viele befürchten.
Die rechtliche Grundlage
Amt und Vertrag - warum beides gelöst werden muss
Juristisch sind die Position als Verwalter (das Amt) und der Verwaltervertrag zwei verschiedene Dinge. Für eine saubere Trennung müssen beide beendet werden.
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Verwaltung nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden - eine einfache Mehrheit genügt. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch. Alte Klauseln, die eine 2/3-Mehrheit oder einen „wichtigen Grund" verlangen, sind seit der Reform unwirksam.
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Verwaltung nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden - eine einfache Mehrheit genügt. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch. Alte Klauseln, die eine 2/3-Mehrheit oder einen „wichtigen Grund" verlangen, sind seit der Reform unwirksam.
Auf der Eigentümerversammlung
Die vier Beschlüsse für einen rechtssicheren Wechsel
Gut zu wissen:
Für alle vier Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen - eine Zwei-Drittel-Mehrheit ist seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich.
Für alle vier Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen - eine Zwei-Drittel-Mehrheit ist seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich.
Abberufung der alten Verwaltung
Die amtierende Verwaltung wird per Beschluss ihres Amtes enthoben. Seit der WEG-Reform ist das jederzeit und ohne wichtigen Grund möglich. Damit endet ihre Stellung als Organ der Gemeinschaft.
Kündigung des Verwaltervertrags
Neben dem Amt muss auch der Verwaltervertrag beendet werden. Mit der Abberufung endet er automatisch spätestens nach sechs Monaten; ein eigener Kündigungsbeschluss schafft Klarheit über den Beendigungszeitpunkt und etwaige offene Vergütungsansprüche.
Wahl der neuen Hausverwaltung
Die Gemeinschaft wählt die neue Verwaltung aus den zuvor eingeholten Vergleichsangeboten, die den Eigentümern rechtzeitig mit der Einladung vorliegen müssen. Die Bestellung erfolgt in der Regel für die gesetzlich zulässige Höchstdauer.
Vertragsunterzeichnung
Zuletzt beschließt die Gemeinschaft, wer den neuen Verwaltervertrag unterzeichnet - meist der Verwaltungsbeirat bzw. dessen Vorsitzende. Damit ist der Vertrag rechtssicher geschlossen und der Wechsel abgeschlossen.Wichtig: Vor der Wahl müssen Vergleichsangebote eingeholt und den Eigentümern mit der Einladung (3-Wochen-Frist) zugänglich gemacht werden - mit Name, Laufzeit und Vergütungshöhe (BGH, V ZR 110/19).
Gut zu wissen
Welches Stimmrecht gilt in Ihrer WEG?
Wie viele Stimmen ein Eigentümer bei einem Beschluss hat, ist nicht in jeder Gemeinschaft gleich - entscheidend ist, was in Ihrer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegt wurde. In der Praxis gibt es drei Prinzipien: Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer genau eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören - das ist der gesetzliche Regelfall, sofern nichts anderes vereinbart ist. Beim Objektprinzip zählt jede Einheit eine Stimme, wer mehrere Wohnungen besitzt, hat also entsprechend mehr Gewicht. Und beim Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen, größeres Eigentum bedeutet hier mehr Einfluss bei der Abstimmung. Welches Prinzip für Ihre Gemeinschaft gilt, prüfen wir vorab - und sorgen dafür, dass jeder Beschluss auf der richtigen Stimmgrundlage rechtssicher gefasst wird.Nach dem Beschluss
So läuft der Übergang - wir übernehmen ihn für Sie
Herausgabe der Unterlagen
Die alte Verwaltung muss alle Unterlagen unverzüglich und unentgeltlich herausgeben (§ 667 BGB). Wir koordinieren die Übergabe direkt mit ihr.Sicherung der WEG-Konten
Die Konten lauten auf die WEG - es wird nichts umgezogen. Nur die Vollmacht wechselt auf uns, laufende Zahlungen laufen nahtlos weiter.Jahresabrechnung
Ab dem 1. Januar sind wir für die Vorjahresabrechnung zuständig (BGH, V ZR 206/24). Liefert die Altverwaltung nicht? Kein Problem: Wir sichten die Belege, schließen Lücken und bringen Sie zurück in den Takt. Was an Mehraufwand entsteht, besprechen wir offen, bevor wir loslegen.Kostenloses Arbeitsmaterial
Checkliste & Muster-Beschlussvorlagen
Bereiten Sie Ihren Wechsel sicher vor. Wir haben unsere Praxiserfahrung in einem kompakten Dokument gebündelt - kostenlos und unverbindlich per E-Mail.
- Schritt-für-Schritt-Checkliste für den Übergang
- Muster-Beschlüsse für Abberufung, Kündigung & Neuwahl
- Fertig formuliert für die Einladung zur Versammlung
Häufige Fragen
FAQ zum Hausverwalterwechsel
Seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 jederzeit. Nach § 26 Abs. 3 WEG ist ein „wichtiger Grund" nicht mehr nötig - die Abberufung erfolgt per Beschluss auf einer ordentlichen oder außerordentlichen Versammlung.
Für Abberufung und Neubestellung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ältere Klauseln mit 2/3-Mehrheit sind seit der Reform unwirksam.
Die Abberufung aus dem Amt wirkt sofort. Der Vertrag endet laut § 26 Abs. 3 S. 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch. Für die Restlaufzeit besteht grundsätzlich noch Vergütungsanspruch (abzüglich ersparter Aufwendungen).
Ja. Der BGH (V ZR 110/19) verlangt, dass den Eigentümern vor der Wahl alternative Angebote mit Name, Laufzeit und Vergütung vorliegen - spätestens mit der Einladung (3-Wochen-Frist).
Da die Konten auf die WEG lauten, wird nichts aufgelöst oder transferiert. Nach der Neuwahl wechselt lediglich die Kontovollmacht auf uns; der Zugriff der Altverwaltung erlischt automatisch.
